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Sie tragen die rechtliche Verantwortung für jemanden, der selbst nicht mehr entscheiden kann – und nun steht der Verkauf einer Immobilie an. Vielleicht, weil die betreute Person ins Pflegeheim zieht und die laufenden Kosten gedeckt werden müssen. Vielleicht, weil das Haus leer steht und Instandhaltung, Heizung und Versicherung das Vermögen aufzehren. Oder das Betreuungsgericht hat Sie auf Ihre Verwaltungspflicht hingewiesen.
Was viele Betreuer erst im Laufe des Verfahrens erfahren: Ein Immobilienverkauf unter Betreuung folgt einer festen Reihenfolge. Wer diese Reihenfolge nicht einhält, riskiert, dass der Notar keinen Kaufvertrag beurkunden kann – oder dass eine Genehmigung erteilt wurde, die noch nicht wirksam ist. Dieser Artikel erklärt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich stattfindet.
Nach § 1850 Nr. 1 BGB – in Kraft seit 1. Januar 2023 – darf ein rechtlicher Betreuer Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der betreuten Person nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts veräußern. Das gilt ohne Ausnahme: unabhängig vom Wert der Immobilie, unabhängig davon, ob die betreute Person selbst einverstanden wäre, und unabhängig davon, ob alle Angehörigen zustimmen.
Wird ein Kaufvertrag ohne wirksame Genehmigung notariell beurkundet, ist er schwebend unwirksam. Der Käufer kann sich nicht darauf verlassen, Eigentümer zu werden – und der Betreuer haftet persönlich für jeden daraus entstehenden Schaden. Das Gericht erteilt eine Genehmigung außerdem nur dann, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht oder ihn übersteigt. Ein Preis, der deutlich darunter liegt, wird abgelehnt.
Hinzu kommt ein Zeitdruck, der in vielen Situationen realer ist als er wirkt: Pflegeheimkosten laufen täglich, Instandhaltungspflichten entstehen unabhängig davon, ob die Immobilie bewohnt ist, und ein Kaufinteressent wartet selten mehrere Monate ohne Planbarkeit.
Der häufigste Fehler im Ablauf: Betreuer suchen zuerst einen Käufer und wenden sich erst danach an das Gericht. Das Gericht prüft aber, ob der vereinbarte Preis dem Verkehrswert entspricht. Ohne ein belastbares Gutachten hat es keine Prüfungsgrundlage – und ohne Prüfung keine Genehmigung. Das Verfahren hält an dieser Stelle an.
Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre. Wie er methodisch zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung von 2021.
Das hängt vom zuständigen Gericht ab. Anerkannt werden in der Regel:
Eine einfache Maklereinschätzung ohne Gutachterstatus reicht dem Betreuungsgericht in der Regel nicht aus. Fragen Sie das Gericht im Vorfeld schriftlich, welche Form es akzeptiert – diese Anfrage kostet nichts und spart Wochen. Beachten Sie außerdem: Ein Gutachten, das vor mehr als sechs Monaten erstellt wurde, kann bei erkennbaren Marktveränderungen als veraltet eingestuft werden.
Sobald der Verkehrswert feststeht, kann die Vermarktung beginnen. Der Betreuer ist verpflichtet, einen Kaufpreis anzustreben, der mindestens dem Verkehrswert entspricht. Ein Verkauf deutlich unter Wert – auch wenn Angehörige damit einverstanden sind – muss dem Gericht besonders begründet werden und wird häufig verweigert.
Für den praktischen Ablauf bedeutet das: Der Betreuer darf einen Kaufinteressenten finden und einen Preis aushandeln, aber der Kaufvertrag wird nicht beim Notar unterzeichnet, bevor die gerichtliche Genehmigung vorliegt und rechtskräftig ist. Ein schriftliches Kaufangebot ist zulässig – es ist aber kein vollständig bindender Kaufvertrag und bindet den Betreuer nicht endgültig.
Das Gericht kann ausnahmsweise genehmigen, wenn sachliche Gründe einen Abschlag rechtfertigen – etwa erhebliche Instandhaltungsrückstände oder ein nachgewiesener Sanierungsbedarf, der den Marktwert mindert. Solche Gründe müssen belegt sein, nicht nur behauptet. Das Sachverständigengutachten ist die Grundlage, auf der das Gericht diese Frage entscheidet.
Der Antrag auf Genehmigung der Grundstücksveräußerung wird beim Amtsgericht gestellt, das für die betreute Person örtlich zuständig ist – in der Regel das Gericht am Wohnsitz der betreuten Person.
Viele Amtsgerichte stellen einen Antragsvordruck bereit. Es lohnt sich, vorab nachzufragen, ob ein solcher Vordruck verfügbar ist und welche Unterlagen in welcher Form erwartet werden.
Grundsätzlich ja. Das Gericht prüft, ob die betreute Person informiert werden und sich äußern kann – auch wenn sie nicht mehr vollständig geschäftsfähig ist. Der Umfang der Anhörung richtet sich nach dem gesundheitlichen Zustand. Das Gericht kann auf eine Anhörung verzichten, wenn sie aus gesundheitlichen Gründen nachweislich nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Dieser Punkt wird im Antrag und gegebenenfalls durch ärztliche Unterlagen begründet.
Nach Eingang des Antrags prüft das Betreuungsgericht, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht und ob der Kaufpreis dem Verkehrswert gerecht wird. Es kann Rückfragen stellen, eine ergänzende Stellungnahme anfordern oder einen Rechtspfleger mit der inhaltlichen Prüfung beauftragen.
Die Bearbeitungszeit variiert erheblich je nach Gericht und Auslastung. Es gibt keine gesetzliche Frist, innerhalb derer das Gericht entscheiden muss. In der Praxis reicht die Spanne von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Vollständige und gut begründete Antragsunterlagen verkürzen den Prozess typischerweise spürbar.
Das Gericht prüft dabei insbesondere:
Rechtlicher Hinweis: Diese Darstellung beschreibt den typischen Verfahrensablauf zur Orientierung. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.
Die gerichtliche Genehmigung wird erst wirksam, wenn sie rechtskräftig ist – wenn also die Beschwerdefrist abgelaufen ist. Diese beträgt nach den allgemeinen Regelungen des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Beschlusses an alle Beteiligten.
Erst nach Ablauf dieser Frist und nach Eingang des schriftlichen Rechtskraftvermerks darf der Notar den Kaufvertrag beurkunden. Das ist ein Schritt, den viele Beteiligte unterschätzen: Die Genehmigung liegt vor – aber die Transaktion darf trotzdem noch nicht vollzogen werden. Ein erfahrener Notar fordert den Rechtskraftvermerk von sich aus an und macht den Beurkundungstermin davon abhängig.
Beschwerdeberechtigt können die betreute Person selbst, ein vom Gericht bestellter Verfahrenspfleger oder in bestimmten Konstellationen weitere Beteiligte sein. Eine Beschwerde setzt das Verfahren aus und verzögert den Vollzug unberechenbar. Kaufinteressenten, die von dieser Möglichkeit nichts wissen, können davon unvorbereitet getroffen werden. Offene Kommunikation über diesen Verfahrensschritt schafft Stabilität in der Käufer-Beziehung.
Sobald die Genehmigung rechtskräftig ist, kann der Beurkundungstermin stattfinden. Der Notar benötigt:
Nach der Beurkundung läuft der Vollzug wie bei jedem anderen Immobilienverkauf: Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung. Der Betreuer handelt dabei durchgehend im Namen der betreuten Person – nicht für sich selbst.
Den Verkaufserlös verwaltet der Betreuer treuhänderisch. Er muss ihn im Rahmen der Jahresrechnung gegenüber dem Betreuungsgericht nachweisen. Wie das Geld angelegt oder verwendet wird, unterliegt den allgemeinen Grundsätzen der Vermögenssorge.
Wenn das Gericht die vorgelegte Bewertung ablehnt – weil kein anerkannter Sachverständiger unterzeichnet hat oder das Erstellungsdatum zu weit zurückliegt – muss ein neues Gutachten in Auftrag gegeben werden. Das kostet Zeit und geht zu Lasten des Vermögens der betreuten Person, soweit der Betreuer korrekt gehandelt hat. Eine kurze schriftliche Vorab-Anfrage beim Gericht schließt dieses Risiko nahezu aus.
Ein Verfahren, das sich unerwartet in die Länge zieht, belastet Kaufinteressenten, die selbst unter Zeitdruck stehen. Ein schriftliches Kaufangebot mit realistischer Laufzeit und eine transparente Kommunikation über den Ablauf – inklusive der möglichen Rechtsmittelfrist – reduziert das Risiko, mitten im Genehmigungsverfahren neu vermarkten zu müssen.
Wenn der Betreuer selbst oder ein nahestehender Angehöriger des Betreuers die Immobilie kaufen möchte, liegt ein rechtlicher Interessenkonflikt vor. Das Gericht bestellt in diesem Fall regelmäßig einen Ergänzungsbetreuer, der das Geschäft allein abschließt. Diese Konstellation zu verschweigen ist keine Option – das Gericht erkennt sie im Zuge der Prüfung.
Der Betreuer darf nur im Rahmen seines gerichtlich festgelegten Aufgabenkreises handeln. Wer lediglich für Gesundheitssorge oder Aufenthaltsbestimmung bestellt ist, hat keine Befugnis zum Immobilienverkauf. Die Betreuungsurkunde ist deshalb das erste Dokument, das geprüft werden muss – bevor ein Makler beauftragt oder ein Sachverständiger bestellt wird.
Wenn die betroffene Person vor dem Verlust ihrer Entscheidungsfähigkeit eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht erteilt hat, die ausdrücklich die Veräußerung von Grundstücken umfasst, braucht der Bevollmächtigte keine gerichtliche Genehmigung. Die Vollmacht tritt an die Stelle der Betreuung – und damit auch an die Stelle der Genehmigungspflicht. Voraussetzung: Die Vollmacht muss notariell beurkundet sein und Immobiliengeschäfte ausdrücklich einschließen.
Ob eine vorhandene Vollmacht für den konkreten Verkauf ausreicht, prüft der Notar vor dem Beurkundungstermin. Ist die Vollmacht zu eng gefasst oder nur privatschriftlich errichtet, greift das Betreuungsrecht mit dem vollständigen Genehmigungsverfahren.
Rechtlicher Hinweis: Ob eine Vorsorgevollmacht das Genehmigungsverfahren im Einzelfall vollständig ersetzt, hängt von Wortlaut, Umfang und Wirksamkeit der konkreten Vollmacht ab. Stand: September 2026.
Wenn Sie als rechtlicher Betreuer oder Bevollmächtigter vor dieser Aufgabe stehen – oder absehen, dass Sie sie bald übernehmen müssen – lohnt sich ein frühes Gespräch. Das Verfahren hat Spielraum dort, wo er nützt: beim Timing der Vermarktung, bei der Wahl des Sachverständigen, bei der Vorbereitung der Antragsunterlagen. Keinen Spielraum hat es bei der Reihenfolge der Schritte und bei der Rechtskraft.
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