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Wenn eine betreute Person eine Immobilie besitzt und diese verkauft werden soll, gelten besondere rechtliche Regeln. Der entscheidende Unterschied zu einem normalen Immobilienverkauf: Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen – und es genehmigt nur gegen einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert. Wer diesen Ablauf kennt und in der richtigen Reihenfolge vorgeht, schützt die betreute Person und sich selbst.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel gibt eine Orientierung auf Basis des BGB und des BauGB. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. In Zweifelsfällen wenden Sie sich an einen auf Betreuungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder an das zuständige Betreuungsgericht.
§ 1850 BGB (in der Fassung seit 1. Januar 2023) schreibt vor, dass der rechtliche Betreuer für Grundstücksgeschäfte die Genehmigung des Betreuungsgerichts einholen muss. Das gilt für den Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks gleichermaßen. Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam – er kann nicht vollzogen werden, kein Geld fließt, keine Eigentumsübertragung findet statt.
Das Gericht schützt damit das Vermögen der betreuten Person. Seine Prüfung dreht sich vor allem um eine Frage: Entspricht der Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie? Und genau deshalb steht die Wertermittlung am Anfang – nicht am Ende, nicht nebenbei, sondern als Grundlage für alles Weitere.
Zuständig für die Genehmigung ist das Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person als Betreuungsgericht. Der Betreuer muss nachweisen, dass sein Aufgabenkreis die Vermögenssorge umfasst – nur dann ist er überhaupt befugt, die Immobilie zu verkaufen.
Bevor ein Kaufpreis verhandelt wird, bevor ein Exposé erstellt wird, bevor auch nur der erste Interessent die Immobilie besichtigt: Sie brauchen den Verkehrswert. Nicht eine grobe Schätzung, sondern eine belastbare, dokumentierte Wertermittlung, die vor dem Betreuungsgericht standhält.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der auf dem freien Markt zum Bewertungsstichtag unter normalen Bedingungen erzielt werden könnte. Wie er zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Objekttyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
Das BGB schreibt nicht vor, wer das Gutachten erstellen muss – aber Betreuungsgerichte haben unterschiedliche Erwartungen. In der Praxis gilt folgende Rangfolge:
Fragen Sie das zuständige Betreuungsgericht vorab, welche Form der Wertermittlung es für Ihren konkreten Fall erwartet. Eine kurze Rückfrage spart im Zweifel Wochen.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten dokumentiert: Lage und Mikrolage, Grundbuchstand und Lasten, Baujahr und Zustand, Wohnfläche und Ausstattung, Modernisierungsmaßnahmen, Vergleichspreise aus dem Markt sowie besondere wertbeeinflussende Merkmale wie Erbbaurecht, Wegerechte oder Wohnrechte. Der Gutachter besichtigt die Immobilie persönlich. Planen Sie für ein fundiertes Gutachten mehrere Wochen Vorlaufzeit ein.
Erst wenn Sie den Verkehrswert kennen, verhandeln Sie. Das Gutachten setzt die Untergrenze: Ein Kaufpreis, der deutlich unterhalb des ermittelten Verkehrswerts liegt, wird das Betreuungsgericht nicht genehmigen. Gleichzeitig gibt Ihnen das Gutachten Sicherheit in der Verhandlung – wenn Interessenten den Preis drücken wollen, können Sie sachlich auf den dokumentierten Wert verweisen.
Der Kaufvertrag beim Notar wird unter einem ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt beurkundet. Der Notar formuliert das entsprechend: Der Vertrag ist erst wirksam, wenn die gerichtliche Genehmigung rechtskräftig erteilt ist. Informieren Sie den Käufer frühzeitig und klar über diesen Ablauf. Ein Käufer, der nicht weiß, dass ein Genehmigungsverfahren läuft, wird ungeduldig – und das kostet Vertrauen.
Nach der notariellen Beurkundung stellt der Betreuer – oder in seinem Auftrag der Notar – den Antrag auf Genehmigung beim Betreuungsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person.
Ein vollständiger Antrag enthält typischerweise:
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren. Das Gericht fordert nach – und jede Rückanfrage kostet Wochen. Stellen Sie den Antrag vollständig.
Wenn der Erlös zur Finanzierung von Heimkosten oder Pflegekosten eingesetzt werden soll, gehört das in den Antrag. Das Gericht will wissen, dass der Verkauf im Interesse der betreuten Person liegt und der Erlös zweckgebunden verwendet wird.
Das Betreuungsgericht prüft den Antrag eigenständig. Es ist kein Genehmigungsautomat – es handelt im Interesse der betreuten Person und kann nachfragen oder ablehnen.
Das Gericht kann ergänzende Unterlagen anfordern, ein eigenes Gutachten in Auftrag geben oder eine Anhörung anberaumen. Das ist keine Ablehnung, sondern normale Verfahrensführung. Reagieren Sie auf jede Anfrage vollständig und zügig – offene Rückfragen, die liegen bleiben, verlängern das Verfahren erheblich.
Die Dauer des Genehmigungsverfahrens ist von Gericht zu Gericht unterschiedlich. Planen Sie realistisch und kommunizieren Sie den Zeitplan offen gegenüber dem Käufer.
Das Gericht erteilt die Genehmigung durch Beschluss. Dieser wird dem Betreuer zugestellt. Nach Zustellung beginnt eine Beschwerdefrist. Erst nach Ablauf dieser Frist – oder nach ausdrücklichem Verzicht auf das Rechtsmittel durch alle Beteiligten – wird der Beschluss rechtskräftig.
Die Genehmigung allein genügt nicht. Sie muss rechtskräftig sein. Der Notar benötigt in der Regel den Nachweis der Rechtskraft, bevor er den Kaufvertrag vollziehen kann. Fragen Sie den Notar frühzeitig, in welcher Form er diesen Nachweis erwartet – in manchen Fällen stellt das Gericht ein Rechtskraftzeugnis aus, in anderen genügt die Bescheinigung über den Ablauf der Beschwerdefrist.
Nach rechtskräftiger Genehmigung gibt der Notar den Kaufvertrag frei. Er veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, koordiniert die Kaufpreiszahlung und kümmert sich schließlich um die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Erst jetzt – nach Zahlung und Eigentumsumschreibung – ist der Verkauf vollzogen.
Der Kaufpreis fließt auf ein Konto der betreuten Person. Der Betreuer ist verpflichtet, über die Mittelverwendung Rechenschaft abzulegen – in der Regel im Rahmen des jährlichen Berichts gegenüber dem Betreuungsgericht. Dokumentieren Sie sorgfältig, wofür der Erlös verwendet wird.
In der Begleitung solcher Verkäufe begegnen uns immer wieder die gleichen Stolperstellen:
Wenn keine gerichtliche Betreuung besteht, sondern eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht, handelt der Bevollmächtigte im Namen des Vollmachtgebers. Eine Genehmigung des Betreuungsgerichts ist dann grundsätzlich nicht erforderlich. Allerdings kommt es auf den genauen Inhalt der Vollmacht an:
Wenn die Vollmacht Lücken hat oder Zweifel an ihrer Wirksamkeit bestehen, kann das Betreuungsgericht auch hier einbezogen werden – zum Beispiel durch die Bestellung eines Ergänzungsbetreuers. Lassen Sie die Vollmacht vorab durch einen Notar oder Rechtsanwalt prüfen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Wir begleiten Betreuer, Angehörige und Bevollmächtigte in Baden-Württemberg direkt – in anderen Regionen arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen.
Was das in der Praxis bedeutet:
Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall haben, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir melden uns zeitnah zurück.
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Redaktion · Immozeit Nachlass
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