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Sie sind rechtlicher Betreuer — bestellt vom Amtsgericht, eingetragen im Betreuungsregister, verantwortlich für eine Person, die ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Die Pflege kostet Geld. Das Eigenheim der betreuten Person steht leer oder wird bald leer stehen. Und Sie stellen sich die Frage: Darf ich die Immobilie verkaufen, um die Heimkosten zu decken?
Die Antwort: Ja — aber nicht ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts. Jeder Verkauf eines Grundstücks oder einer Wohnung, die einer betreuten Person gehört, ist ohne diese Genehmigung schwebend unwirksam. Das schreibt § 1850 Nr. 1 BGB vor. Ein Notar kann den Eigentumsübergang ohne die Genehmigungsurkunde nicht vollziehen. (Stand: Oktober 2026)
Das klingt nach einer bürokratischen Hürde. Tatsächlich ist es ein Schutzrahmen — für die betreute Person und für Sie: Wer den Weg korrekt geht, haftet nicht dafür, zum falschen Preis verkauft zu haben.
Das Betreuungsgericht genehmigt einen Immobilienverkauf nicht automatisch. Es prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Liegt der Preis ohne nachvollziehbaren Grund erheblich darunter, verweigert das Gericht die Genehmigung — unabhängig davon, ob Sie als Betreuer in gutem Glauben gehandelt haben.
Die gesetzliche Grundlage ist § 194 BauGB: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gericht braucht eine belastbare Zahl, um diese Prüfung vornehmen zu können.
Der häufigste Grund, warum Anträge scheitern oder sich verzögern: Der Betreuer legt ein Kaufangebot vor, ohne einen anerkannten Verkehrswertnachweis beizufügen — oder er nennt einen Maklerwert, den das Gericht nicht als gutachterlich abgesichert akzeptiert.
Der typische Fehler: Betreuer finden einen Kaufinteressenten, handeln einen Preis aus und beantragen danach die Genehmigung. Das Gericht muss nun prüfen, ob der ausgehandelte Preis angemessen ist. Wenn nicht, wartet der Interessent, das Verfahren zieht sich hin, und der Deal platzt.
Der richtige Ablauf ist umgekehrt: Zuerst der Verkehrswert — dann der Käufer.
Das Gericht erwartet ein Gutachten, das nachvollziehbar nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt wurde. Die ImmoWertV regelt, nach welcher Methode — Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert — ein Verkehrswert zu berechnen ist.
In der Praxis akzeptiert das Gericht typischerweise:
Ein Maklerpreisvorschlag, eine Online-Schätzung oder eine bankinterne Bewertung gelten nicht als Gutachten im Sinne des gerichtlichen Verfahrens.
Orientierungshinweis: Was ein Gericht im Einzelfall als ausreichend akzeptiert, hängt auch vom jeweiligen Richter ab. Im Zweifel lohnt eine kurze Rückfrage beim zuständigen Betreuungsgericht, bevor ein Gutachter beauftragt wird.
Ein Vollgutachten dauert in der Praxis mehrere Wochen — von der Besichtigung bis zur fertigen Dokumentation. Die Kosten trägt das Vermögen der betreuten Person; sie sind Teil der Verwaltungsaufgaben des Betreuers und müssen in der Rechnungslegung ausgewiesen werden.
Sobald der Verkehrswert gutachterlich feststeht, können Sie den Verkaufsprozess starten: Makler beauftragen, Interessenten suchen, Preis verhandeln. Dabei gilt:
Den Antrag stellen Sie als Betreuer beim zuständigen Amtsgericht — Abteilung Betreuungsgericht. Das ist in der Regel das Gericht am Wohnsitz der betreuten Person.
Was der Antrag enthalten sollte:
Je vollständiger der Antrag, desto geringer die Verzögerung durch Rückfragen des Gerichts. Ein lückenhafter Antrag ist der häufigste vermeidbare Grund für unnötige Wartezeiten.
Rechtlich ist das nicht vorgeschrieben. In der Praxis lohnt anwaltliche Unterstützung besonders dann, wenn Gutachtenwert und Kaufpreis voneinander abweichen oder wenn Angehörige der betreuten Person Einwände erheben könnten.
Dies ist ein allgemeiner Orientierungshinweis und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
Das Betreuungsgericht prüft den Antrag und kann:
Wie lange das Verfahren dauert, hängt vom Gericht und von der Vollständigkeit des Antrags ab. Betreuer sollten mehrere Wochen bis Monate einplanen.
Eine Ablehnung ist keine endgültige Entscheidung. Der häufigste Grund in der Praxis ist ein unzureichendes Gutachten oder ein Kaufpreis, der ohne ausreichende Begründung unter dem Verkehrswert liegt. Die meisten Ablehnungen lassen sich durch Nachbesserung — ein ergänzendes Gutachten, eine überarbeitete Begründung — in einem weiteren Antrag ausräumen. Gegen eine förmliche Ablehnung kann außerdem Beschwerde beim Oberlandesgericht eingelegt werden; dieses Rechtsmittel sollte anwaltlich begleitet werden.
Erteilt das Gericht die Genehmigung, beginnt eine weitere Wartefrist: Die Genehmigung muss rechtskräftig werden, bevor der Notar den Eigentumsübergang vollziehen und den Kaufpreis freigeben kann. Das bedeutet: Die Beschwerdefrist muss verstrichen sein, ohne dass eine Beschwerde eingelegt wurde.
Erst dann läuft der eigentliche Vollzug:
Der Verkaufserlös gehört zum Vermögen der betreuten Person und ist für deren Wohl einzusetzen. Wer die Mittel für Pflegeheimkosten verwendet, sollte die Verwendung für die Rechnungslegung lückenlos dokumentieren.
Liegt eine notarielle Vorsorgevollmacht vor, die ausdrücklich Grundstücksgeschäfte umfasst, kann der Bevollmächtigte die Immobilie unter Umständen ohne gerichtliche Genehmigung verkaufen. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur rechtlichen Betreuung.
Ob eine Vollmacht diese Reichweite hat, steht im Vollmachtsdokument selbst. Fehlt der ausdrückliche Passus zu Grundstücksgeschäften oder ist die Vollmacht nicht notariell beurkundet oder beglaubigt, akzeptiert das Grundbuchamt sie für den Eigentumsübergang nicht.
Ob Ihre konkrete Vollmacht ausreicht, prüft der beurkundende Notar. Stand: Oktober 2026.
Der Verkauf hat steuerliche Folgen — nicht für Sie persönlich, aber für die betreute Person, in deren Namen Sie handeln.
Dieser Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
Drei Probleme tauchen in der Praxis regelmäßig auf:
Ein Immobilienverkauf unter Betreuung ist kein normaler Maklerauftrag. Er braucht jemanden, der den Genehmigungsvorbehalt im Kaufvertragsentwurf kennt, weiß, welches Gutachten das Gericht akzeptiert, und den Ablauf so koordiniert, dass kein Schritt dem nächsten in die Quere kommt.
immozeit begleitet solche Verkäufe im Raum Baden-Württemberg. Außerhalb arbeiten wir mit Partnern vor Ort — keine eigenen Büros, aber ein eingespieltes Netzwerk. Wenn Sie wissen möchten, wie ein Verkauf in Ihrem konkreten Fall aussähe — wie lange er dauert, was er kostet und welches Gutachten das Gericht akzeptieren wird —, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns innerhalb eines Werktages.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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