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Sie führen die Betreuung für einen Angehörigen und stehen jetzt vor der Frage, ob die Immobilie verkauft werden muss – für einen Heimplatz, zur Deckung von Pflegekosten oder weil die betreute Person das Haus nicht mehr halten kann. Was viele nicht wissen: Nicht Sie entscheiden allein. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen – und es genehmigt nur dann, wenn der Kaufpreis einem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Wer diese Hürde unterschätzt, riskiert den Abbruch eines bereits abgeschlossenen Kaufvertrags, Kosten für mehrfache Gutachten und eine persönliche Haftung gegenüber der betreuten Person.
Die gesetzliche Grundlage ist § 1850 BGB in der Fassung seit 1. Januar 2023. Darin ist geregelt, welche Rechtsgeschäfte eines Betreuers der vorherigen Genehmigung des Betreuungsgerichts bedürfen. Zu diesen genehmigungspflichtigen Geschäften gehören alle Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte – also auch der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, das der betreuten Person gehört.
Der Hintergrund ist einfach: Der Betreuer handelt nicht mit eigenem Geld, sondern verwaltet fremdes Vermögen. Das Gesetz gibt dem Gericht die Aufgabe, sicherzustellen, dass kein Verkauf unter Wert stattfindet. Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung notariell beurkundet wird, ist schwebend unwirksam – er kann nicht vollzogen werden. Der Notar wird ihn nicht abwickeln, bevor die Genehmigung vorliegt und rechtskräftig ist.
Hinweis: Dieser Text gibt rechtliche Orientierung, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Das Betreuungsgericht orientiert sich bei seiner Entscheidung am Verkehrswert der Immobilie. Dieser muss nachvollziehbar ermittelt sein – und nicht erst nach der Kaufpreiseinigung. In der Praxis ist ein Gutachten, das nach dem Handschlag mit dem Käufer vorgelegt wird, für das Gericht schwer einzuordnen: Es entsteht der Eindruck, das Gutachten solle den Preis bestätigen, statt der Preis dem Gutachten zu entsprechen.
Die Wertermittlung ist daher der erste Schritt – nicht der letzte. Folgende Grundlagen kommen in Betracht:
Ein Maklermarktbericht oder eine Onlinebewertung reicht in der Regel nicht aus. Das Gericht erwartet eine methodisch fundierte Ermittlung auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Stand: September 2026
Mit einem belastbaren Wertgutachten in der Hand kann die Immobilie vermarktet werden. Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen oder ihn übertreffen. Ein Abschlag bedarf einer besonderen Begründung, die das Gericht überzeugt – etwa erhebliche Mängel, die im Gutachten noch nicht berücksichtigt wurden, oder ein bewohntes Objekt mit laufendem Mietvertrag.
Typische Stolperstelle: Angehörige kaufen die Immobilie selbst oder vermitteln einen Käufer aus dem Familienkreis. Das ist nicht von vornherein ausgeschlossen, erhöht aber die Anforderungen an die Dokumentation. Das Gericht prüft in solchen Konstellationen besonders sorgfältig, ob der Preis dem freien Markt entspricht – und kann bei begründetem Zweifel einen Ergänzungsbetreuer bestellen, der die Interessen der betreuten Person unabhängig vertritt.
Sobald Käufer und Preis feststehen, wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Dabei ist zwingend zu beachten: Der Vertrag wird mit einem ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt versehen. Er ist erst dann wirksam – und der Käufer erst dann zur Zahlung verpflichtet –, wenn die Genehmigung des Betreuungsgerichts erteilt und rechtskräftig ist.
Der Notar ist mit diesem Ablauf vertraut und formuliert den Vorbehalt von sich aus. Problematisch wird es, wenn ein Käufer erwartet, dass unmittelbar nach der Beurkundung gezahlt wird. Kommunizieren Sie rechtzeitig und offen, dass das Verfahren weitere Wochen dauern kann. Käufer, die sich nicht für diesen Zeitraum binden wollen, springen an genau dieser Stelle gelegentlich ab.
Jetzt stellt der Betreuer – oder der Notar im Auftrag des Betreuers – den Antrag auf Genehmigung beim zuständigen Betreuungsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person. Dem Antrag sind beizufügen:
Das Gericht prüft zwei Dinge: Erstens, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Zweitens, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient – also ob es sachliche Gründe gibt (Deckung von Heimkosten, Überschuldung, fehlende Verwaltbarkeit aus der Distanz). Fehlen diese Begründungen im Antrag, fordert das Gericht nach – das kostet Zeit, oft vier bis sechs Wochen.
Wie lange das Gericht für seine Entscheidung benötigt, variiert stark. Vier bis acht Wochen sind realistisch; in manchen Amtsgerichtsbezirken dauert es deutlich länger, abhängig von der Arbeitsbelastung des zuständigen Richters oder Rechtspflegers. Einige Gerichte bitten um eine persönliche Anhörung des Betreuers, andere entscheiden auf dem Aktenweg.
Die Genehmigung wird durch Beschluss erteilt. Sie wird dem Betreuer zugestellt und dem Notar übermittelt. Wichtig: Der Beschluss muss rechtskräftig sein, bevor der Kaufvertrag vollzogen werden kann. Die Frist für eine Beschwerde beträgt einen Monat ab Zustellung (§ 63 FamFG). Erst nach Ablauf dieser Frist – oder nach einem ausdrücklichen Rechtskraftvermerk des Gerichts – darf der Notar die Abwicklung einleiten.
Auch das ist eine Quelle von Überraschungen: Käufer, die kurz nach der Genehmigung zahlen möchten, müssen noch die Beschwerdefrist abwarten. Das gilt selbst dann, wenn das Gericht zügig entschieden hat.
Sobald die Genehmigung rechtskräftig ist, läuft der weitere Ablauf wie bei einem normalen Immobilienverkauf: Der Notar veranlasst die Kaufpreiszahlung – auf ein Notaranderkonto oder direkt auf das Konto der betreuten Person –, nach Eingang des Kaufpreises folgen die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Schlüsselübergabe und schließlich die Eigentumsumschreibung.
Der Kaufpreis fließt in das Vermögen der betreuten Person. Als Betreuer sind Sie verpflichtet, diesen Zugang im Rahmen Ihrer Vermögenssorge zu dokumentieren und in der Jahresrechnung auszuweisen, die Sie dem Betreuungsgericht vorlegen. Der Verkauf ist damit nicht abgeschlossen – er ist dokumentationspflichtig bis zum Ende der Betreuung.
Typische Stolperstellen, die bei betreuungsrechtlichen Immobilienverkäufen immer wieder auftreten:
Wer eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht erteilt hat, hat einen Bevollmächtigten – keinen gerichtlich bestellten Betreuer. Der entscheidende Unterschied: Ein Bevollmächtigter mit ausdrücklich geregelter Immobilienvollmacht braucht für den Verkauf in der Regel keine Genehmigung des Betreuungsgerichts. Die Vollmacht tritt an die Stelle des Gerichtsverfahrens.
Voraussetzung ist, dass die Vollmacht die Verfügung über Grundbesitz ausdrücklich umfasst und notariell beurkundet ist – eine handschriftliche oder privatschriftliche Vollmacht reicht beim Grundbuchamt nicht aus. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Bevollmächtigte unmittelbar mit dem Notar zusammenarbeiten, ohne Antrag beim Gericht.
In der Praxis kommt es jedoch vor, dass Vollmachten lückenhaft formuliert sind oder Banken und Grundbuchämter Zweifel an ihrer Gültigkeit anmelden. In diesen Fällen kann das Betreuungsgericht dennoch einbezogen werden – entweder über eine nachträgliche Betreuungsanordnung oder über eine gerichtliche Prüfung der Vollmacht. Die genaue Reichweite einer Vollmacht muss im Einzelfall durch einen Notar oder Rechtsanwalt geprüft werden.
Stand: September 2026
Auch bei einem Verkauf im Rahmen einer gesetzlichen Betreuung gelten die allgemeinen steuerrechtlichen Regeln ohne Ausnahme. Relevant ist vor allem die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Wurde die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben und war sie nicht ausschließlich zu Wohnzwecken der betreuten Person selbst genutzt, kann ein Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig sein – auch wenn die betreute Person die Immobilie inzwischen nicht mehr selbst bewohnt, etwa weil sie im Pflegeheim lebt.
Ob Einkommensteuer anfällt, hängt von der individuellen Situation der betreuten Person ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; sie beträgt in Baden-Württemberg derzeit 5,0 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung des Landes Baden-Württemberg). In anderen Bundesländern gelten abweichende Sätze.
Stand: September 2026
immozeit ist ein inhabergeführtes Maklerbüro mit Sitz in Kornwestheim. Wenn die Immobilie in Baden-Württemberg liegt, können wir direkt helfen: mit einer Wertermittlung, die methodisch so aufgebaut ist, dass das Betreuungsgericht sie als Grundlage akzeptiert; mit der Vermarktung mit ausdrücklichem Hinweis auf den Genehmigungsvorbehalt gegenüber potenziellen Käufern; und mit der Koordination zwischen Notar, Betreuer und Gericht, damit die Fristen und Anforderungen aller Beteiligten ineinandergreifen. Für Immobilien außerhalb Baden-Württembergs vermitteln wir geeignete Partner vor Ort.
Wenn Sie gerade in dieser Situation sind: Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir antworten in der Regel innerhalb eines Werktages und können einschätzen, welcher nächste Schritt in Ihrer konkreten Lage sinnvoll ist.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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